16.04//2010
Принципы оценки предприятия можно дифференцировать на четыре категории:
При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия (например, реализации некоторых принципов оценки может препятствовать позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов, действующих в данном регионе Российской Федерации).
Принципы пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу или пользователю. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции, услуг на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть полезным конкретному владельцу также для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей.
Полезность — это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в течение определенного времени. Применительно к предприятию, приносящему доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.
Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая на рынке за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожими риском и качеством продукции и услуг. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи. Способы расчета ожидаемой прибыли описаны в других разделах данной книги.
Ожидание — это ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием.
Поскольку деньги, когда они находятся в обороте, приносят процент дохода и происходят инфляционные процессы, то рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.
Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) величины и экономического разделения и соединения прав собственности.
Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью.
Земля недвижима, а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.
Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.
Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторасположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три условия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное предприятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.
Принцип вклада. Владелец предприятия решил его продать. Оценщик оценил его в 25 млн руб. Для получения максимальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 500 тыс. руб. После этого предприятие стало оцениваться в 29,5 млн руб. Таким образом, покраска зданий и сооружений стоимостью 500 тыс. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млн руб.
Вклад — это то добавление к стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски стало выглядеть хуже, чем до нее.
Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Владелец земельного участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается, насколько интенсивно следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он получает определенный размер прибыли; построив второй цех, он получает большую прибыль; построив третий цех — еще большую. Однако, построив третий цех, владелец замечает, что полученная от постройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышающие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказался неэффективным.
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, рабочего и управленческого персонала и др. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.
Принцип оптимального размера (масштаба). Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры — будь то само предприятие (когда при его оптимальной мощности мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на котором оно находится. Известно, что для достижения нормальной технологии производства данного вида продукции необходим земельный участок определенного размера. Этот определенный размер и будет оптимальным для данного вида производства.
Одним из частных примеров принципа оптимального размера является понятие приростной стоимости участка земли. Это понятие встречается, когда два (или более) участка земли объединяются в один, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих его участков. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка.
Таким образом, оптимальный размер — это оптимальный размер отдельных факторов производства (оптимальная мощность предприятия или его отдельных составляющих производств либо оптимальный размер земельного участка), обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная Гражданским кодексом (ГК РФ), позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющую единого пакета прав.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осуществляться следующим образом:
Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий.
Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стоимости предприятия.
В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.
Принцип зависимости. Принцип зависимости гласит: стоимость предприятия зависит от множества факторов. Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от характера экономической среды на примыкающей к предприятию территории, ближайшей окрестности, региона, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также от международных связей. Эта зависимость определяется связями, которые, в свою очередь, измеряются затратами либо времени, либо денежных средств, либо других единиц измерения. Например, часто крупные промышленные предприятия располагаются в пригородных районах и, чтобы добраться из города до места работы, работники вынуждены затратить много времени и энергии. От этого падает производительность труда. Строительство же скоростной дороги сократит затраты времени и энергии работников. Тем самым косвенно обеспечивается повышение производительности труда, а значит, и стоимости самого предприятия.
Принцип зависимости выражается и в том, что само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Одна из задач научных работников в России — исследовать связи и зависимости между стоимостью предприятия и факторами, влияющими на нее, чтобы точнее и достовернее оценивать стоимость предприятия.
Принцип соответствия. Любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Проекты предприятий должны соответствовать общепринятым традициям использования земельных участков в данном регионе. Например, нежелательно (да и запрещается градостроительными нормативами) строить химический комбинат в центре густонаселенного района.
Соответствие — это то, в какой степени само предприятие, его архитектура и влияние на окружающую среду сочетаются с этой окружающей природной средой и потребностями рынка.
Принцип предложения и спроса. На стоимость предприятий оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения: если спрос превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовершенства рынка, на котором осуществляется продажа предприятий, кроме соотношения спроса и предложения большое влияние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов, количество участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных факторов усиливается, если сделку необходимо провести в короткие сроки.
Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. Эта рыночная тенденция особенно просматривается на российском рынке, где цены предприятий зависят в основном от возможностей инвесторов.
Предложение — это количество продаваемых предприятий (или их имущества), имеющихся на рынке по данной цене, спрос — это количество предприятий (или их имущества), которое хотят приобрести по данной цене.
Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется больше прибыли; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция — это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения, снижению цены и снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).
Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняется. Одни предприятия появляются, другие изменяют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются. Изменяются экономическая, социальная, техническая, политическая сферы деятельности, которые влияют на стоимость предприятий. Появление новой, более прогрессивной технологии производства может резко повысить стоимость предприятия.
Жизненный цикл предприятия проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка. И от того, в какой стадии жизненного цикла находится предприятие или его окружающая природная среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста — стоимость будет выше, если в стадии упадка — стоимость ниже.
Принцип изменения гласит: стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и рыночной среды. По этой причине оценщики осуществляют оценку стоимости предприятия на конкретную дату. В то же время нормативными актами регламентируется, что результаты оценки «действуют» в течение шести месяцев с даты оценки.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия — основной принцип оценки его рыночной стоимости. Он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие.
В российской практике оценки специалисты различают два аспекта реализации данного принципа: один — это применение его к знанию, другой — к земле. Это обусловлено тем, что у большинства предприятий земля не приватизирована, т. е. находится в государственной или муниципальной собственности. Поэтому в практике оценки рассматривается в основном первый аспект реализации этого принципа.
Данный принцип является объединяющим для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.
Данный анализ проводится тогда, когда необходимо принять оптимальное решение: какое из нескольких возможных предприятий целесообразно построить на данном земельном участке.
В практической оценочной деятельности возможны четыре инвестиционные ситуации, когда:
Решение двух первых ситуаций можно осуществить, используя сравнительный подход к оценке, тогда как двух последних — лишь после определения способа наилучшего и наиболее эффективного
использования земельного участка. Оценщик должен предварительно
проанализировать различные варианты освоения и застройки земли, чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли. Данный анализ основывается на реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка: «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».
Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования земельного участка, возможностью реализации данного варианта использования участка с правовой точки зрения, физическими, фунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью.
Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленной улице, если склад — необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды и автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования участка следует рассмотреть различные неудобства и негативные моменты, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах.
Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка проводится, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на данном рынке. Рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и др.), демографическая ситуация в районе,где расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется производить на рассматриваемом земельном участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.
Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожарной безопасности, энергопотребления и др.), перспективных решений по районной планировке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения.
Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности. Определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, проводится топография, измеряется глубина залегания воды. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какой этажности и размеров можно построить на данном земельном участке.
Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. Ограничительными условиями проекта организации строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности при проведении строительно-монтажных работ и др.
Финансовая обоснованность инвестиционного проекта — основной фактор реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.
Ниже приводится краткое описание технологии определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.
На первом этапе формулируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности. Если, например, утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке запланирована промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства.
На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля — здания), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется с помощью коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным из возможных.