02.03//2011
Оценка недвижимости для страховых целей, как правило, проводится либо при заключении договора страхования, либо при наступлении страхового случая. При заключении договоров страхования имущества требуется определить его стоимость, а при выплатах по страховому случаю - сумму ущерба.
Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.
Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. В Российской Федерации все виды страхования объединяются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное страхование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей.
Определение содержания имущественного страхования дано в ст. 929 ГК РФ: «По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)».
Базовый принцип определения страхового возмещения (выплаты) гласит: «Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финансовое состояние, в каком он находился на момент страхового случая». Однако на практике фактически всегда какую-то часть убытков страхователь все равно оплачивает из своего кармана. К примеру, восстановив за счет страховой выплаты уничтоженное огнем имущество, страхователь тем не менее несет убытки, связанные с простоем производства, потерей арендной платы и др. Возможно дополнительное страхование этих рисков, но такой комплексный полис от всех возможных рисков дорогостоящий, и поэтому в большинстве своем российские предприятия ограничиваются лишь полисом от огня.
Заказчиками оценки могут выступать как страховщики, так и страхователи. Страховщик может обратиться к оценщику на основании п. 1 ст. 945 ГК РФ: «При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости — назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости».
Например, здание в хорошем состоянии может иметь низку к > балансовую стоимость. В данном случае ни страхователь, ни страхов щик не заинтересованы брать за основу балансовую стоимость, а оценивать действительную стоимость своими силами — значит, принимать на себя риск ошибки.
Также при наступлении страхового случая страховщик и страхователь могут столкнуться с проблемой объективного определения ран-мера ущерба и соответственно размера страховой выплаты. Очевидно, что экономические интересы сторон (страховщика и страхователя) в этом случае противоположны.
Обращение к независимому оценщику для объективного определения величины ущерба позволяет заинтересованным сторонам соблюсти баланс интересов и прийти к взаимоприемлемому решению.
Таким образом, отчет об оценке, выполненный лицензированным оценщиком, является официальным документом, имеющим юридическую силу в разрешении споров, как между сторонами договора страхования, так и в разбирательствах по претензиям со стороны государственных органов.
Согласно ст. 947 ГК РФ, страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость.
Пункт 2 ст. 947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как «действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Согласно ст. 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» Фежерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретны м вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования внормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.
Таким образом, с позиций действующего законодательства страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость.
Для расчета страховой стоимости могут применяться три классических подхода к оценке.
Затратный подход наиболее приемлем для целей страхования, так как страховую компанию интересует не рыночная стоимость всего имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть повреждена или утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки, так как затратный подход опирается на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства и способен дать надежные и наиболее точные результаты оценки недвижимости.
Доходный подход применяется для расчетов потоков доходов генерируемых недвижимостью. Такой расчет необходим при страховании доходов страхователя от эксплуатации объекта путем страхования от перерыва в производственной деятельности, который может произойти в результате страхового случая за время восстановления объекта. Данный подход обычно применяется для оценки ущерба от простоя предприятия (объекта недвижимости) в результате повреждения или утраты объекта оценки.
Сравнительный подход применяется для расчета возможной цены приобретения аналогичного объекта взамен утраченного. Он предполагает использование данных вторичного рынка, т.е. определяет рыночную стоимость на основе цен продажи аналогичных объектов, поэтому его применение в целях страхования ограничено случаями, когда объект оценки является типовым и распространенным на рынке. Еще одно ограничение на использование этого подхода - сложность определения стоимости земельного участка, который, как правило, не страхуется и вычитается из стоимости единого объекта недвижимости
В оценочной практике страховая стоимость может определяться по трем различным базам оценки — на базе стоимости замещения, на базе полной восстановительной стоимости (без учета износа объекта) и на базе рыночной стоимости.
Стоимость воспроизводства (замещения) соответствует стоимости аналогичного объекта с такой же величиной физического износа. Процедура оценки предусматривает расчет затрат и расходов на строительство аналогичного объекта (или его аналога с идентичными производственными и эксплуатационными характеристиками) с учетом его физического износа на дату начала страхования.
Стоимость воспроизводства (замещения) может использоваться практически для всех видов объектов имущественного комплекса предприятия, исключая товарные запасы; особенно для нетиповых, с уникальными производственными или эксплутационными характеристиками зданий и сооружений.
Нецелесообразно использовать стоимость воспроизводства (замещения) для административных и офисных зданий (помещений), расположенных в центре города или в районе с плотной застройкой. Для таких объектов наиболее адекватно использование рыночной стоимости.
Полная восстановительная стоимость (без учета физического износа объекта) соответствует стоимости аналогичного нового объекта с незначительным периодом эксплуатации (менее одного года) или только что введенного в эксплуатацию. Процедура оценки предусматривает расчет затрат и расходов на строительство нового объекта (или его аналога с идентичными производственными и эксплуатационными характеристиками).
На практике используется только по требованию ключевых клиентов.
При определении страховой стоимости объекта недвижимости на базе рыночной стоимости существуют определенные отличия от методологии классического расчета рыночной стоимости недвижимости.
Неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости недвижимости является определение варианта наиболее эффективного использования. Однако совершенно очевидно, что при определении страховой стоимости объектов недвижимости нет никакой необходимости в проведении анализа наилучшего использования. Страхованию подлежат конкретные объекты в состоянии «как есть», а не возможные гипотетические варианты улучшений, которые могут принести более высокую стоимость единому объекту недвижимости.
Отсутствие анализа наилучшего использования при расчете страховой стоимости является первым существенным отличием от классических расчетов рыночной стоимости недвижимости.
Вторым отличием является то, что при страховании доходной недвижимости и промышленных объектов, при использовании затратного подхода не принимается во внимание стоимость земельного участка (ни стоимость права собственности, ни стоимость права аренды), что обусловлено его природными характеристиками.
Расчет страховой суммы на базе рыночной стоимости осуществляется при страховании объектов недвижимости (зданий, строений, помещений), не обладающих уникальными или редкими характеристиками, как правило, расположенных в районах с плотной застройкой (в условиях города или населенных пунктов).
Нецелесообразно данную базу использовать для промышленных объектов, а также для уникальных объектов с индивидуальными характеристиками.
Выбор базы оценки зависит от вида и состояния рынка, к которому относится объект страхования. Бывают случаи, когда страховуюстоимость одного и того же объекта можно считать по разным базам оценки с получением разных результатов. Фактически базу оценки определяют в процессе переговоров страховщик и страхователь, а оценщик может лишь давать рекомендации в процессе подготовки договора по виду стоимости в зависимости от типа и класса имущества.
Задачей оценщика является корректное и обоснованное определение страховой стоимости на той базе оценки, которую определили страховщик и страхователь.
1) страховая сумма предполагается равной страховой стоимости, что должно четко указываться в условиях страхового договора. При этом в соответствии с п. 3 ст. 944 ГК РФ при сообщении страхователем заведомо ложной величины страховой стоимости, например в заявлении страхователя, страховщик может добиваться признания договора страхования недействительным;
2) страховая сумма меньше страховой стоимости, что однозначно указывается в страховом договоре. В этом случае страховая выплата рассчитывается согласно ст. 949 ГК РФ. «Если в договоре страхования имущества или предпринимательского риска страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости».
Размер страховых выплат определяется в соответствии с правилами страхования, лицензированными Министерством финансов Российской Федерации. В подавляющем-большинстве правил страховых компаний размер страхового возмещения по объектам недвижимости определяется следующим образом: