05.03//2011
Все члены RICS во всем мире обязаны соблюдать настоящие Стандарты при проведении оценки и подготовке заключения в письменной форме, кроме тех видов оценки, которые перечислены в ТПО 1.2 настоящих Стандартов, или в тех случаях, когда в соответствии с ТПО 1.3 в конкретном случае допускается отступление.
Комментарий
Условия применения настоящих Стандартов
1. Все члены RICS, производящие оценку, обязаны следовать настоящим Стандартам в дополнение к требованиям заказчиков и всем законодательным нормам, кроме случаев, описанных в ТПО 1.2. Настоящие Стандарты одобрены Советом по оценке RICS и являются методическими указаниями, обязательными для соблюдения членами RICS и компаниями, зарегистрированными и регулируемыми RICS.
2. Кодекс поведения (членов RICS) требует:
«Члены RICS должны исполнять профессиональные обязанности квалифицированно и тщательно в соответствии с требованиями применимых технических стандартов».
3. Несмотря на то, что Кодекс поведения относится как к отдельным лицам — оценщикам, так и к компаниям, зарегистрированным и регулируемым RICS, настоящие Стандарты написаны как предназначенные для оценщиков. В случае, когда необходимо рассмотреть применении какого-либо Стандарта компанией, зарегистрированной и регулируемой RICS, его необходимо понимать соответ-ствующим образом.
4. Комментарий к каждому требованию, обязательному при проведении оценки, считается обязательным для исполнения, если содержит инструкции для оценщика, связанные с выполнением определенных процедур.
5. Положения, содержащиеся в приложениях, обязательны для исполнения в случаях, указанных в соответствующем требовании, обязательном при проведении оценки; в остальных случаях они носят рекомендательный характер.
Национальные требования, обязательные при проведении оценки, устанавливаемые RICS
6. Требования, обязательные при проведении оценки, опубликованные или принятые национальной ассоциацией, входящей в RICS, обязательны для исполнения в тех странах, где они приняты. Цель национальных требований, обязательных при проведении оценки, устанавливаемых RICS, заключается в расширении или внесении поправок в настоящие Стандарты оценки в соответствии с законодательными и нормативными требованиями конкретной страны. В случае противоречия между стандартами преимущественным правом наделяются национальные требования, обязательные при проведении оценки, кроме случаев, когда национальные стандарты менее строгие, чем общие стандарты.
7. Если оценка производится в отношении активов, расположенных в разных странах, где приняты различные стандарты оценки, оценщик должен согласовать с заказчиком, какие стандарты будут применяться при выполнении данной оценки.
Соответствие другим стандартам оценки
8. RICS признает, что оценщик может получить задание представить отчет об оценке, соответствующий стандартам, отличающимся от Стандартов оценки RICS. Прежде чем рассматривать такое задание как отступление, оценщик должен определить, содержат ли Стандарты оценки RICS такие же или более строгие требования. В случае положительного ответа в условия договора на оценку и отчет об оценке необходимо включить положения о том, что:
Руководства по оценке
9. Руководства по оценке являются менее строгими, чем требования, обязательные при проведении оценки. В них приведено описание стандартных действий, которые ожидаются от разумного и квалифицированного оценщика с опытом оценки соответствующего имущества.
10.В некоторых ситуациях и при определенных обстоятельствах оценщик, полагаясь на свое профессиональное мастерство и суждение, не будет следовать руководствам. Однако, если при несоблюдении оценщиком указанных рекомендаций возникнут вопросы в связи с его действиями, оценщик должен объяснить предпринятые им шаги, что может быть учтено при вынесении возможного дис-циплинарного взыскания.
Контроль соблюдения настоящих Стандартов оценки
11.В качестве саморегулируемой организации RICS в соответствии со своим уставом имеет право запрашивать информацию у своих членов и компаний, зарегистрированных и регулируемых RICS. Это право также предполагает осуществление контроля соблюдения настоящих Стандартов оценки.
12. Описание процедур, в соответствии с которыми осуществляются такие полномочия в отношении.
Настоящие Стандарты не обязательны для применения при проведении следующих видов оценок:
Комментарий
1. Обязательное применение настоящих Стандартов в некоторых видах консультаций по оценке нецелесообразно. Например, может возникнуть необходимость в проведении оценки в соответствии с процедурами, отраженными в законодательных положениях или договоре или предназначенными для применения в ходе судебного разбирательства или во время переговоров. Ниже перечислены конкретные исключения из настоящих Стандартов. Однако оценщик не освобождается от исполнения Кодекса поведения, причем, несмотря на необязательный характер исполнения настоящих Стандартов для перечис-ленных видов деятельности, RICS считает добросовестной практикой их применение в той степени, в которой они не противоречат кругу полномочий или техническому заданию.
Консультации в ходе судебного разбирательства
2. Оценка, проводимая для целей выступления в качестве свидетельствующего эксперта в суде, в судебном учреждении или комитете в ходе разбирательств, где предметом правового спора является стоимость имущества.
3. Однако использование соответствующих и целесообразных принципов и определений, содержащихся в любых стандартах, может обеспечить достоверность свидетельских показаний и помочь при ответе на вопросы в ходе перекрестного допроса. Оценщикам рекомендуется ознакомиться с рекомендацией «Оценщик в роли свидетельствующего эксперта».
4. Данное исключение не относится к случаям, когда стоимость еще не является предметом спора, например, когда оценка необходима для урегулирования более широкой проблемы, например, при разводе.
Участие в арбитраже и подобных разбирательствах
5. Решения и отчеты арбитражных судей, независимых экспертов и посредников, назначенных для урегулирования споров.
6. Данные случаи исключаются, так как договоры на оказание подобных услуг обычно содержат нормативные и прочие обстоятельства, которые определяют условия выполнения задания на оценку. Однако, если оценщик действует как независимый эксперт, ему рекомендуется следовать настоящим Стандартам оценки в той степени, в которой они не противоречат условиям договора на оказание этих услуг.
7. Если член RICS выступает в роли оценщика при урегулировании споров по арендной плате коммерческого имущества, ему следует ознакомиться с рекомендацией RICS «Оценщик в качестве третейского судьи и независимого свидетельствующего эксперта при рассмотрении дел, связанных с пересмотром арендной платы за коммерческое имущество» (Surveyors Acting as Arbitrators and Independent Experts in Commercial Property Rent Reviews,)
Консультирование при подготовке к переговорам и в ходе их проведения
8. Консультации по стоимости, связанные с вероятными результатами текущих или будущих переговоров, или запросы на предоставление заключения по количественным показателям, на которые в связи с такими переговорами будут ссылаться. Если предмет переговоров может стать предметом разбирательства с привлечением третьей стороны (арбитражный или другой суд), оценщик должен уделить особое внимание комментариям в пункте о консультационных услугах в ходе судебного разбирательства.
Оценка для внутренних целей, проводимая силами собственных сотрудников
9. Оценка, проводимая внутренними оценщиками исключительно для внутреннего пользования, при этом ни одна из частей отчета об оценке, в том числе содержащая заключение о стоимости, не предоставляется в пользование или для ознакомления третьей стороне. В случае оценки для внутренних целей, проводимой силами собственных сотрудников, оценщик также обязан следовать Кодексу поведения, так как принципы настоящих Стандартов оценки должны соблюдаться во всех случаях, когда это применимо.
Некоторые виды посреднической и брокерской деятельности
10. Консультационные услуги, предоставляемые в связи с ожидаемым или полученным поручением на продажу или покупку имущественных прав, по ожидаемой цене, включая консультации о целесообразности вступления в конкретную сделку. Данное исключение не применимо в случае, если заказчику необходимо представить Отчет о пригодности объекта для приобретения, который включает оценку стоимости объекта, определенную в ходе проведения оценки.
Отступление от стандартов — это недвусмысленное письменное утверждение о любом отступлении от соответствующего стандарта, содержащее подробное описание и причины отступления. Кроме того, в отчете об оценке необходимо указать, что было получено согласие заказчика на таковое отступление. Ни при каких обстоятельствах не разрешается отступать от положений, содержащихся в ТПО 1.1 и 1.3.
Комментарий
1. Если оценщик считает, что существуют особые обстоятельства, не позволяющие в должной мере или целесообразно осуществить оценку в полном соответствии с конкретным требованием, обязательным при проведении оценки, необходимо известить заказчика о таких обстоятельствах и согласовать с ним возможность отступления от Стандартов до составления отчета.
2. Если определяется вид стоимости, не указанный в настоящих Стандартах, то необходимость отступить от Стандартов следует четко указать в условиях договора на оценку и в отчете об оценке. Кроме того, в отчете должно быть указано на отличие определяемой стоимости от наиболее близкого к ней соответствующего и признанного вида стоимости.
3. RICS и IRRV вправе потребовать, чтобы, отступая от Стандартов, оценщик объяснил причины данного действия. Если же RICS или IRRV не будут удовлетворены объяснением (объяснениями) или формой его представления, указанные организации вправе наложить на оценщика дисциплинарное взыскание.
Все услуги по оценке в соответствии с настоящими Стандартами должны производиться оценщиком, имеющим соответствующую квалификацию, или под его руководством, при этом он несет полную ответственность за проведенную оценку.
Комментарий
1. Принято считать, что специалист имеет соответствующую квалификацию для проведения оценки, если он:
2. Члены RICS обязаны иметь подготовку установленного образца и поддерживать соответствующий уровень квалификации. Однако члены RICS активно работают в широком спектре специальных областей и рынков, поэтому факт членства в RICS или регистрации в качестве оценщика сам по себе не означает наличия у специалиста необходимого опыта практической работы в области оценки в конкретной отрасли или на конкретном рынке.
3. В некоторых странах существуют положения, согласно которым для проведения некоторых видов оценки необходимо пройти аттестацию или получить лицензию, в этих случаях применимы положения раздела 1.8. Также заказчик или правила национальной ассоциации RICS могут накладывать более строгие требования.
Для проведения компетентной оценки необходимо, чтобы оценщик имел достаточные знания о конъюнктуре местного, национального и (в соответствующих случаях) международного рынков, а также практический опыт и знания в области оценки.
Комментарий
1. Если у оценщика недостаточно специальных знаний для работы на должном уровне с каким-либо аспектом оценки, он или она должны определить, какая помощь им необходима для того, чтобы собрать и проанализировать соответствующую информацию, предоставленную другими специалистами (оценщиками, специализирующимися в данной области, экологами, бухгалтерами, юристами и др.).
2. Требования к уровню квалификации могут быть удовлетворены в совокупности несколькими оценщиками, работающими в компании, если каждый из них соответствует всем остальным аспектам данного требования, обязательного при проведении оценки.
3. Чтобы привлечь стороннюю компанию к выполнению части работ по оценке в рамках полученного задания, оценщику необходимо получить согласие заказчика.
4. В целях проведения аудита на предмет соответствия Стандартам RICS и контроля за деятельностью оценщиков в тех случаях, когда оценка выполняется более чем одним оценщиком, перечень всех оценщиков, участвующих в оценке, должен быть подготовлен и сохранен в документах оценщика, относящихся к этой оценке, с подтверждением того, что каждый из упомянутых в списке оценщиков выполнял работу в соответствии с требованиями ТПО 1.
При проведении оценки оценщики обязаны действовать независимо, добросовестно и объективно.
Комментарий
1. Согласно Кодексу поведения оценщики обязаны всегда действовать добросовестно и избегать любых действий и ситуаций, не совместимых с их профессиональными обязательствами.
2. Оценщики обязаны сохранять независимость и объективность при выполнении всех видов услуг по оценке и помнить о возможных последствиях любого конфликта интересов. Оценщик, соблюдающий настоящее положение о независимости и объективности, а также положения ТПО 1.7 (если применимо), вправе утверждать, что действует как независимый оценщик.
3. Рекомендации по сохранению конфиденциальности, определению угроз независимости и объективности, а также определению и устранению конфликта интересов, непосредственно связанных с оценкой. Если задание на оценку утверждено после того, как член RICS выявил возможный конфликт интересов, то данный факт необходимо отразить в условиях договора на оценку.
4. Предоставляя любую информацию об опыте сотрудничества, оценщики обязаны соблюдать условия заказчика по раскрытию конфиденциальной информации. Подобные данные, как правило, не являются конфиденциальной информацией и могут быть предоставлены на обычных условиях, однако если это невозможно, то в исполнении указанного запроса на раскрытие информации должно быть отказано.
5. Если оценщика привлекают к проведению оценки по заданию обеих сторон, участвующих в предполагаемой сделке, то необходимо провести тщательный анализ данного предложения и принять решение о целесообразности выполнения такого задания. Следует учесть возможность возникновения в будущем конфликта интересов между этими двумя заказчиками. Если оценщик не найдет ничего предосудительного или нецелесообразного в выполнении оценки от лица обеих сторон, то до получения оплаты за услуги ему необходимо получить согласие обеих сторон в письменной форме и отразить это в отчете об оценке.
6. Объективность оценщика может оказаться под угрозой, если результаты оценки до ее официального завершения будут использоваться в ходе обсуждений с заказчиком или другой стороной, заинтересованной в этой оценке. Хотя такое обсуждение не запрещено и даже может быть полезным, как для оценщика, так и для заказчика, оценщик должен осознавать и учитывать возможные последствия подобных обсуждений при выполнении им своих основных обязательств по предоставлению объективного заключения. Если подобные обсуждения имеют место, оценщик должен сохранять в письменной форме соответствующую информацию обо всех встречах и обсуждениях, а если оценщик в результате подобных обсуждений решит внести изменения в предварительные результаты оценки, причины такого действия должны быть подробно запротоколированы.
Если цель оценки предполагает использование особых критериев независимости, оценщики обязаны установить соответствующие критерии и подтвердить в договоре на оценку и отчете, что они соответствуют указанным критериям.
Комментарий
1. В некоторых случаях цели оценки, требования законодательства, нормативные требования, правила, устанавливаемые определенным регулятором, или особые требования клиента могут предполагать использование специфических критериев, которым должен соответствовать оценщик, чтобы обеспечить свою независимость, как определено вышеуказанными требованиями. Часто подобные требования определяют оценщика, соответствующего им, как «независимого эксперта», «эксперта-оценщика», «независимого оценщика», «постоянного независимого оценщика» или «оценщика, соответствующего указанным требованиям». Важно, чтобы оценщик подтвердил свое соответствие этим критериям или другой стороной, заинтересованной в этой оценке. Хотя такое обсуждение не запрещено и даже может быть полезным, как для оценщика, так и для заказчика, оценщик должен осознавать и учитывать возможные последствия подобных обсуждений при выполнении им своих основных обязательств по предоставлению объективного заключения. Если подобные обсуждения имеют место, оценщик должен сохранять в письменной форме соответствующую информацию обо всех встречах и обсуждениях, а если оценщик в результате подобных обсуждений решит внести изменения в предварительные результаты оценки, причины такого действия должны быть подробно запротоколированы.
Если цель оценки предполагает использование особых критериев независимости, оценщики обязаны установить соответствующие критерии и подтвердить в договоре на оценку и отчете, что они соответствуют указанным критериям.
Комментарий
1. В некоторых случаях цели оценки, требования законодательства, нормативные требования, правила, устанавливаемые определенным регулятором, или особые требования клиента могут предполагать использование специфических критериев, которым должен соответствовать оценщик, чтобы обеспечить свою независимость, как определено вышеуказанными требованиями. Часто подобные требования определяют оценщика, соответствующего им, как «независимого эксперта», «эксперта-оценщика», «независимого оценщика», «постоянного независимого оценщика» или «оценщика, соответствующего указанным требованиям».Важно, чтобы оценщик подтвердил свое соответствие этим критериям времени (непрерывно) компания, в которой работает оценщик, выполняла оценку для данного заказчика.
2. Характер и продолжительность любых взаимоотношений компании оценщика с заказчиком.
3. Если отчет и любая опубликованная ссылка на него включают в себя имущество, приобретенное заказчиком в течение 12 месяцев, предшествующих дате оценки, и оценщик или компания, в которой он работает, были связаны с данным имуществом следующим образом:
4. В отчете и любой опубликованной ссылке на него указывается, составляет ли суммарное вознаграждение, выплаченное клиентом оценщику в течение предыдущего года, минимальную, значительную или существенную долю в общем доходе компании оценщика за предыдущий год.
Комментарии
1. Данные требования, обязательные при проведении оценки, применимы к оценке, предназначенной для использования третьими сторонами, которые либо инициировали подготовку отчета, либо для которых этот отчет предназначен. Примерами подобных оценок, являются оценки выполняемые для:
а) опубликованной финансовой отчетности, при этом применяется ТПО 4.1;
б) фондовой биржи или подобной организации, публичных уведомлений, проспектов эмиссии или циркуля-ров;
в) инвестиционных программ или
г) поглощений или слияний компаний.
2. Несмотря на то, что ТПО 1.6 ясно требует от оценщика действовать независимо, честно и объективно, данное ТПО не требует раскрытия информации о деловых взаимоотношениях между оценщиком и заказчиком. Не предполагается, что, раскрывая дополнительную информацию, оценщик выявит и рассмотрит все возможные взаимоотношения, однако он должен раскрыть принципы, на которых они построены, и их суть. В случае возникновения сомнений относительно того, следует или нет раскрывать конкретное взаимоотношение, рекомендуется раскрывать его.
3. Основные принципы данного требования, обязательного при проведении оценки, могут быть расширены требованиями, применимыми в конкретном государстве. Соответствующие поправки будут включены в национальные требования, обязательные при проведении оценки, в тех странах, где поправки были опубликованы.
Правила ротации оценщиков
4. Обязательство раскрывать правила ротации оценщиков, принятые в компании, возникает только тогда, когда оценщик в течение некоторого времени неоднократно проводил оценку того же имущества, для того же клиента и/или для тех же целей. Если задание на оценку первое или единственное, раскрытие правил ротации оценщиков не требуется.
5. Если оценка, регулируемая ТПО 1.4, поручена оценщику, который проводит ее уже в течение многих лет, знакомство с объектом оценки или заказчиком могут быть поводом усомниться в независимости и объективности оценщика. В таких случаях ротация оценщиков, т. е. замена оценщика, ответственного за проведение оценки, поможет минимизировать соответствующий риск.
6. Порядок ротации оценщика, ответственного за проведение серии оценок, определяется самой компанией, после обсуждения с заказчиком, если необходимо. При этом RICS рекомендует назначать ответственного за подписание отчета, независимо от его должности, на ограниченное количество лет. Точный срок зависит от частоты проведения оценки, принятых в компании процедур контроля и проверки, например, наличия «экспертных групп», которые способствуют обеспечению, как точности, так и объективности оценки и соблюдению принципов добросовестности в оценочной деятельности. RICS считает правильным заменять ответственного оценщика не реже одного раза в семь лет.
7. В небольших компаниях, где трудно заменить оценщика, подписывающего отчет, или где существуют «экспертные группы», как описано в параграфе 6, приведенном выше, для соблюдения данного требования могут использоваться иные способы. Например, в случаях, когда оценка регулярно выполняется на основании одного и того же задания на оценку, организация периодической проверки оценки другим оценщиком с интервалами, не превышающими указанный в параграфе 6 срок, демонстрировала бы, что для сохранения доверия сторон, полагающихся на результаты оценки, оценщик предпринимает шаги, направленные на обеспечение объективности.
8. К моменту вступления в силу данных требований, обязательных при проведении оценки, некоторые оценщики будут подписывать отчеты уже в течение большего количества лет. В таких случаях также следует раскрывать правила по ротации оценщиков, принятые в компании.
Сроки исполнения обязанностей ответственного подписанта
9. Целью данного требования является предоставление любой третьей стороне информации о продолжительности периода времени, в течение которого оценщик подписывал отчеты по оценке, подготовленные для одной и той же цели. Также требуется раскрыть информацию о сроке, в течение которого компания, в которой работает оценщик, проводила оценку данного имущества для того же заказчика, характер и длительность взаимоотношений компании с заказчиком.
10. Должна раскрываться информация о сроке, отсчитываемом с даты подготовки отчета, в течение которого оценщик непрерывно отвечал за проведение оценки. Возможно, что оценщик подписывал предыдущие отчеты по оценке для тех же целей, но в соответствии с правилами ротации оценщиков, принятыми в компании, как описано выше, был период времени, когда он не был ответственным
за оценку. Раскрывать сведения о том более раннем периоде не требуется.
11. Оценщикам не требуется представлять исчерпывающий | отчет обо всей работе, когда-либо выполнявшейся их компанией для заказчика. Достаточно предоставить простое обобщающее описание, раскрывающее суть проделанной работы и длительность отношений с заказчиком. В случае если, кроме договора на оценку, никаких других отношений не было, должно быть сделано соответствующее заявление.
Предоставленные ранее услуги
12. Целью данного требования является выявление любых случаев, в которых возможен конфликт интересов, связанный с участием оценщика или компании, в которой он работает, в покупке оцениваемого имущества для заказчика в течение года, предшествующего дате оценки.
13. Данное требование может быть расширено за счет дополнительных требований стандартов национальной ассоциации или местных нормативных актов.
Размер вознаграждения
14. Вознаграждение размером менее 5% от общего дохода компании может считаться минимальным, от 5 до 25% — существенным, свыше 25% — значительным.
15. Указанные выше ориентиры могут быть дополнены для учета дополнительных требований стандартов национальных ассоциаций или местных нормативных актов.
Идентификация заказчика и компании
16. При рассмотрении информации, которая должна быть раскрыта в соответствии с данными требованиями, обязательными для проведения оценки, необходимо определить (идентифицировать) «заказчика» и «компанию».
17. Существует много различных отношений, на основании которых можно идентифицировать заказчика и компанию. В соответствии с минимальными требованиями условий договора на оценку и порядка предоставления отчетов об оценке, заказчик — это юридическое лицо, которое согласует условия договора на оценку и для которого предназначается отчет. Компания — это юридическое лицо, которое принимает условия договора на оценку и готовит отчет.
18. Компании, тесно взаимосвязанные в рамках группы, должны рассматриваться как единый заказчик или компания. Однако вследствие сложной организации современного бизнеса часто случается, что существуют юридические лица, лишь отдаленно связанные с заказчиком юридически или коммерчески, в интересах которых также действует компания оценщика. Также могут возникать практические трудности с выявлением и определением характера отношений, например, между подразделениями компании оценщика в других государствах и заказчиком. Иногда коммерческие отношения оценщика с третьей стороной, не являющейся заказчиком, могут создавать угрозу его независимости. Ожидается, что оценщик сделает соответствующие запросы, но не обязан выявлять все отношения, которые потенциально могут существовать, если соблюдаются принципы данного требования.
19. Ниже приведены примеры случаев, когда требования о раскрытии информации относятся к сторонам, не являющимся стороной, согласующей договор на оценку:
20. Похожие принципы раскрытия информации компанией, в которой работает оценщик, используются в случаях, когда в нее могут входить отдельные юридические лица, зарегистрированные в разных местах или предоставляющие разные виды услуг. Не обязательно указывать все организации, связанные с компанией, выполняющей оценку, если они действуют обособленно или их вклад нематериален, например, когда они не вовлечены в предоставление услуг в связи с данным имуществом. Однако, если группа тесно связанных юридических лиц осуществляет коммерческую деятельность под общим брендом, должна быть раскрыта суть отношений заказчика со всеми этими юридическими лицами.