Определение условий проведения оценки RICS

Раздел

Комментарий

а) Кто будет заказчиком

Если просьба о проведении оценки поступает от представителя заказчика, то член RICS должен убедиться, что заказчик определен верно. Это особенно важно в следующих случаях:

• просьба поступает от директоров компании, а в роли заказчика выступает сама компания, где директора имеют отдельный правовой статус;
• оценка необходима для получения кредита, и хотя заказана заемщиком, отчет может быть предоставлен кредитору, т. е. истинному заказчику;

б)Цель оценки

Поскольку отчеты об оценке могут требоваться для различных целей, важно, чтобы оценщик знал цель оценки и мог использовать соответствующий ей вид стоимости. Если заказчик отказывается назвать цель оценки, а оценщик готов такую оценку провести, заказчика следует уведомить письменно о том, что факт отказа будет отражен в отчете. В этом случае отчет не должен быть опубликован или раскрыт третьим сторонам. Если речь идет об оценке, содержащей специальные допущения, в договоре на оценку должно быть указано, что такая оценка не может быть использована в целях, отличных от изначально согласованных с заказчиком.

в)Объект оценки

Если речь идет об оценке отдельного объекта имущества, определить его обычно не сложно. Трудности могут возникнуть, если объект не имеет четко обозначенных границ. Оценщик должен убедиться, что подобные вопросы решены до составления-отчета. Если речь не идет об оценке прав на имущество, являющееся частью действующего бизнеса, то принято исключать из оценки движимое имущество, машины и оборудование, мебель и пр., но эти вопросы следует обсудить с заказчиком. В отношении арендованного имущества может возникнуть необходимость определить любые улучшения, осуществленные арендаторами, прояснить, следует ли учитывать их при продлении или пересмотре договора аренды, решить, приводят ли они к требованию компенсации со стороны арендатора после освобождения объекта имущества.
Необходимо согласовать с заказчиком перечень установок, машин и оборудования, которые будут оцениваться отдельно.  Если оценка установок, машин и оборудования производится одновременно с оценкой права на землю, важно, чтобы оценщик установок, машин и оборудования сотрудничал с оценщиком земли с целью избежать потери данных или двойного учета.

г)Права на имущество, подлежащие оценке

Следует помнить, что оценивается всегда стоимость полных или частичных прав на конкретное имущество. Член RICS должен согласовать с заказчиком полные или частичные права на имущество, подлежащие оценке.

д)Тип имущества, его использовании или классификации заказчиком

Поскольку подходы к оценке и допущения зависят от типов имущества, оценщик должен не только выяснить тип имущества, но и показать, как оно используется и классифицируется заказчиком. Ниже приведены примеры различных классов и категорий имущества:

• право собственности или право аренды;
• занимаемое собственником;
• инвестиционное имущество;
• специализированное имущество;
• имущество, используемое для определенных целей (участок земли, содержащий запасы полезных ископаемых, или объекты для утилизации отходов).

В договоре должен быть описан формат проведения оценки портфелей активов.

е)Виды стоимости

Член RICS должен указать, какой вид или виды стоимости он будет использовать. В настоящем руководстве указано, что для определенных целей и определенных классов имущества должен использоваться определенный вид стоимости. В других случаях выбор вида или видов стоимости основывается на профессиональном мнении члена RICS.

ж)Дата оценки

Дата оценки должна быть согласована с заказчиком. Следует согласовать определенную дату, принимая во внимание, что допущение о совпадении даты оценки с датой выпуска отчета неприемлемо.

з)Раскрытие существенной заинтересованности оценщика в объекте оценки или заявление об отсутствии такой заинтересованности в прошлом

При рассмотрении степени материальной связи существовавшей ранее, текущей или возможной в будущем — оценщик должен учитывать требования определение условий проведения оценки.
Необходимо раскрыть информацию о наличии или отсутствии существенной заинтересованности в прошлом.

и)Статус оценщика, если необходимо

В некоторых случаях оценщика могут попросить сделать заявление о том, действует он как внутренний оценщик или как внешний оценщик. В некоторых странах стандарты национальной ассоциации могут требовать раскрытия определенной информации, содержащейся в условиях договора на оценку. Оценщик должен указать, что дополнительная информация о статусе оценщика может быть отражена в отчете.

к)Где применимо, валюта, в которой производится оценка

Если оценка производится в валюте, отличной от валюты страны, где находится оцениваемое имущество, следует согласовать с заказчиком используемый источник информации об обменном курсе.

л)Все допущения, специальные допущения, ограничения, особые указания или отступления от Стандартов

Обычно отчет об оценке содержит прямые или косвенные допущения. Даже если это типичные допущения, как правило, использующиеся при проведении оценки, заказчика необходимо проинформировать, что для данной конкретной цели оценка будет проводиться, исходя из данных допущений. Многие допущения принимаются с целью ограничить ответственность оценщика в тех случаях, когда проведение исследования в полной мере не представляется возможным или нецелесообразно в соответствии с заданием. Однако, если заказчика не проинформировали о данных допущениях или он не согласился с ними, данные допущения не имеют юридической силы. На любые отступления от настоящих требований, обязательных при проведении оценки, которые, по мнению члена RICS, необходимы и оправданы в конкретных обстоятельствах, обязательно должны быть сделаны ссылки.

м)Объем исследований, проводимых оценщиком

Во избежании недоразумений рекомендуется согласовать с заказчиком или, по крайней мере, проинформировать заказчика об объеме предполагаемой работы, определив диапазон обязанностей оценщика относительно получения и проверки информации, которая может быть существенной для проведения оценки.

н)Характер и источники информации, которая будет использоваться оценщиком

Если заказчик предполагает предоставить информацию об имуществе или по настоянию заказчика оценщик должен получить такую информацию у третьей стороны, то договоренность об использовании данной информации следует отразить в условиях договора на оценку.

о)Согласие или ограничения на публикацию отчета

Члены RICS обязаны отразить в условиях договора на оценку, что для любой публикации или публичной ссылки на оценку или отчет необходимо заранее получить их согласие в письменной форме.

п)Информация об ограничении или освобождении от ответственности перед третьими сторонами

Ограничения действительны, только если заказчик был проинформирован о них заранее. Член RICS должен учитывать, что полис страхования профессиональной ответственности, покрывающий риск халатности со стороны оценщика, может включать условия, по которым оценщик должен иметь определенную квалификацию, а отчет об оценке должен содержать ряд ограничивающих условий. В таком случае должна повторяться соответствующая формулировка, за исключением случаев, когда страховая компания соглашается либо на изменение ограничивающих условий, либо на полный отказ от них. Иногда оценка производится в целях, при которых исключение ответственности третьих сторон либо запрещено законом, либо неприемлемо для заказчика или внешнего регулирующего органа. Во многих случаях предпочтительнее исключить любое ограничение ответственности, а не включать положение, в соответствии с которым ответственность распространяется на определенную группу или категорию третьих сторон. Решение по этому вопросу принимает член RICS. Если заказчик является кредитором, он может входить в группу кредиторов или, предоставляя кредиты под залог имущества, может продавать права на транши по данному кредиту другим кредиторам. Несмотря на то, что положение об ограничении в отношении третьих сторон может рассматриваться как разновидность защиты, оценщик может подвергаться риску из-за обязанности соблюдать интересы неизвестных третьих сторон. Поэтому представляется разумным (особенно при оценке по кредитам, связанным с коммерческим имуществом) к обычному положению об ограничениях добавлять положение о том, что в случае предложения о кредитовании под залог оцениваемого имущества в составе группы кредиторов заказчик обязуется уведомить об этом оценщика с целью согласовать меру ответственности, которую будет нести каждая из участвующих сторон.

р)Подтверждение соответствия оценки настоящим Стандартам

При ссылке на настоящие Стандарты название Стандартов необходимо приводить полностью: Стандарты оценки RICS, издание шестое. Наличие согласованных отступлений от настоящих Стандартов должно быть отражено в данном подтверждении, а их подробное описание — содержаться в информации, включение которой необходимо в соответствии с пунктом, приведенным выше.

с)Подтверждение того, что у оценщика имеются знания, опыт и соответствующие навыки для проведения оценки

Такое указание может ограничиваться подтверждением того, что оценщик имеет достаточные знания об актуальном состоянии конкретного местного, национального или международного (если применимо) рынка; а также того, что опыт и знания для компетентного выполнения оценки. Нет необходимости указывать дополнительные подробности.

т)Основа для расчета вознаграждения

Вопрос о сумме вознаграждения всегда обсуждается с заказчиком, если нет установленного уровня вознаграждения, рекомендуемого внешней организацией и обязательного для соблюдения обеими сторонами. RICS не публикует рекомендуемые уровни вознаграждения.

у)Описание процедуры разбора претензий в компаниях, зарегистрированных и регулируемых RICS копия, которой доступна по требованию

Данное требование включено с целью подчеркнуть необходимость соблюдения компаниями, зарегистрированными и регулируемыми RICS, правила Кодекса поведения RICS.

ф)Положение о возможности проведения проверки оценки со стороны RICS на предмет соответствия требованиям Кодекса поведения и дисциплинарного регламента RICS

Цель данного положения — привлечь внимание заказчика к тому, что возможно проведение экспертизы оценки на предмет соответствия настоящим Стандартам.