08.04//2011
1.1. Допущение представляет собой предположение, принимаемое как истинное, относительно фактов, условий и обстоятельств, влияющих на стоимость объекта оценки или подходы к оценке. Допущение не требует проверки членом RICS в процессе оценки. Допущения обычно делают в случаях, когда подтверждение их правильности не требует специального исследования оценщика.
1.2. Допущение зачастую предполагает проведение оценщиком ограниченного объема исследований. Поэтому допущения, которые будут упоминаться в отчете, необходимо согласовать с заказчиком и включить в условия договора на оценку.
1.3. Если после проведения инспекции или исследования оценщик считает, что согласованное заранее с заказчиком допущение является неприменимым или должно стать специальным допущением, то пересмотренные допущения и подходы к оценке следует обсудить с заказчиком до завершения оценки и предоставления отчета.
Данный раздел посвящен допущениям, которые отражают следующие параметры:
а) имущественные права;
б) состояние зданий;
в) инженерные коммуникации;
г) градостроительное планирование (зонирование территории);
д) вредные и опасные вещества;
е) вопросы охраны окружающей среды;
ж) устойчивое развитие.
Данный перечень не является исчерпывающим, поэтому следует внимательно определить допущения, необходимые для выполнения конкретного задания. Не существует «стандартных» допущений, использование которых можно не описывать.
а) Имущественные права
Оценщику необходимо получить информацию о существенных деталях относительно имущественных прав на объект оценки. Информация может быть получена в виде краткого описания, предоставленного заказчиком или третьими сторонами, или в виде копий соответствующих документов. В случае непредоставления юристами заказчика отчета с подробным описанием имущественных прав на объект оценки, оценщик обязан указать, на какую информацию он полагался и какие сделал допущения (например, в дополнение к предоставленной информации было сделано допущение об отсутствии обременении права собственности на имущество).
При оказании заказчику услуг по оценке иногда требуется проведение анализа правоустанавливающих документов, что должно быть отражено в соответствующем допущении. Необходимо учитывать, что подобный анализ должен выполняться юристами, а оценщику необходимо указать, что допущения подлежат проверке со стороны юридических консультантов заказчика, и оценщик не несет ответственности за правильность проведенного анализа правоустанавливающих документов на имущество. В противном случае оценщик принимает на себя не меньшие обязательства, чем возлагаемые по закону на компетентного юриста, предоставляющего юридическую консультацию в прямой или косвенной форме.
б) Состояние зданий
Даже при наличии соответствующей квалификации оценщик, как правило, не проводит экспертизу технического состояния с целью выявления всех дефектов или неполадок здания. Тем не менее, оценщик должен обратить внимание на явные дефекты, влияющие на стоимость здания, за исключением случаев, когда имеется специальное допущение. Оценщик должен указать, что инспекция не является экспертизой технического состояния здания, и определить объем его ответственности за проведение исследования и предоставление замечаний по конструктивным элементам и любым обнаруженным дефектам. Кроме того, следует указать, что будет сделано допущение о том, что здание (здания) находится в хорошем состоянии, кроме отдельно указанных дефектов.
в) Инженерные коммуникации
Наличие и состояние относящихся к зданию инженерных коммуникаций и любых установок, машин и оборудования часто существенно влияет на стоимость. Как правило, подробное исследование выходит за рамки оценки, поэтому при проведении оценки оценщик должен указать имеющиеся источники информации и степень их надежности. В основном делается допущение, что система инженерных коммуникаций, а также средства управления и программное обеспечение находятся в рабочем состоянии и не имеют дефектов.
г) Градостроительное планирование (зонирование территории)
Оценщик должен выяснить, имеются ли на данное имущество соответствующие разрешения, связанные с существующими зданиями и их использованием, а также существуют ли у государственных органов намерения или предложения, способные положительно или отрицательно повлиять на стоимость. Обычно такая информация является открытой, в разных случаях получение точной информации требует времени и дополнительных расходов. Оценщик должен указать, какие исследования предполагается провести или какие допущения сделать в случаях, когда подтверждение информации нецелесообразно при проведении данной оценки.
д) Вредные и опасные вещества
Обычно оценщик не имеет должной квалификации для проведения консультаций относительно природы загрязнений и вредных веществ, связанных с ними рисков, а также издержек, возникающих при удалении загрязнений и веществ. Однако, если оценщик уже обладает информацией о характере местности, в которой расположен объект, и имеет опыт работы по оценке аналогичного имущества, по всей вероятности от него могут ждать комментариев о потенциальной возможности загрязнения, влияющей на стоимость имущества и его ликвидность. Поэтому оценщик должен установить рамки проводимых исследований и указать ис-точники информации, а также допущения, которые будут использоваться.
е) Вопросы охраны окружающей среды
Для некоторых видов имущества факторы окружающей среды выступают специфическими свойствами самого имущества или прилегающей территории и способны влиять на стоимость данного имущества. (Примеры: добыча полезных ископаемых, опасность затопления или оборудование сетей электропередачи). Несмотря на то, что предоставление подробных комментариев о влиянии данных факторов не входит в профессиональные компетенции оценщика, наличие или возможность возникновения таких факторов нередко можно установить в ходе инспекции, проводимой в рамках оценки, причем как при помощи обычного опроса, так и за счет знания местности. Оценщик должен указать на ограничение объема проводимых исследований, а также сделать соответствующие допущения.
ж) Устойчивое развитие
Не только само имущество оказывает влияние на окружающую среду в течение своего срока службы, но и экологические и социальные аспекты устойчивого развития могут оказывать влияние на эксплуатацию имущества.