маркетинговые исследования, сбор цифровых данных, оценка

Оценка для целей коммерческого кредитования под залоговое обеспечение



19.05//2011

RICS


1. Введение

1.1. Настоящее приложение применяется в случаях, когда оценщик предоставляет услуги заказчику, рассматривающему возможность предоставления кредита на коммерческих условиях под залог земельных участков или зданий. Приложение не применяется для оценки частных жилых объектов, предназначенных как для проживания владельца, так и для сдачи в аренду, так как в указанных случаях могут применяться упрощенные процедуры. Данное приложение в первую очередь относится к земельным участкам и зданиям, при этом основные принципы можно использовать для оценки и других видов активов для целей кредитования.

1.2. Ниже приведены наиболее типичные виды имущества, предоставляемого в качестве обеспечения, для оценки которого могут потребоваться услуги члена RICS:

1.3. Настоящее приложение описывает случаи, обычно возникающие в связи с оценкой для целей кредитования под обеспечение:

1.4. Разнообразие объектов имущества, предлагаемых в качестве обеспечения, а также кредитных продуктов требует несколько иного подхода к оценке. Следовательно, оценщик и кредитор могут, по своему усмотрению, согласовывать необходимые изменения. Основная задача оценщика — понять потребности и цели кредитора и убедиться, что кредитор понимает смысл консультации.

1.5. Если у финансово кредитного учреждения есть свой отдел оценки, который может предоставить необходимые консультации в качестве внутреннего оценщика, обязательное применение настоящего приложения не предусмотрено. Тем не менее рекомендуется применять принципы данного требования, когда это целесообразно. Если оценка будет предоставлена третьим лицам, настоящее приложение обязательно к применению.

2. Получение данных и раскрытие информации

2.1.  Дополнительные или альтернативные требования кредитора необходимо отразить в договоре. Особое внимание следует уделить согласованию и документальному оформлению любых предусмотренных специальных допущений.

2.2. В некоторых ситуациях проведение оценки для целей кредитования под обеспечение может быть заказано стороной, не являющейся предполагаемым кредитором, а, например, предполагаемым заемщиком или посредником. Если сторона не имеет сведений о пред полагаемом кредиторе или не желает их раскрывать, в условиях договора на оценку должно быть указано, что результаты оценки могут быть неприемлемы для кредитора как по причине того, что кредитор может не принимать оценку, организованную заемщиком или его агентом, как неудовлетворяющую критерию независимости, либо кредитор может предъявлять особые требования к составлению отчета.

2.3. Оценщик обязан проверить, осуществлялись ли какие либо сделки с оцениваемым имуществом или имела ли место предварительная договоренность о цене на любой из оцениваемых объектов имущества. В случае выявления сделок необходимо выяснить, было ли имущество реализовано на открытом рынке, имело ли место какое либо стимулирование, является ли цена результатом сделки или сговора, была ли достигнута наиболее выгодная цена.

2.4. Оценщик должен гарантировать раскрытие всей необходимой информации в соответствии с полученными инструкциями.

3. Объективность и конфликт интересов

3.1. В соответствии с Кодексом поведения члены RICS обязаны всегда действовать добросовестно, независимо и объективно, избегать конфликта интересов и любых действий или ситуаций, не совместимых с их профессиональными обязательствами. В Стандартах RICS указано, что члены RICS обязаны сообщать всем заинтересованным сторонам о наличии каких либо потенциальных личных или профессиональных конфликтов интересов.

3.2. Оценщик отвечающий любым дополнительным критериям независимости оценщика, может утверждать, что он действует как «независимый оценщик».

3.3. При проведении оценки для кредитования под обеспечение кредитор может установить дополнительные требования к независимости. При отсутствии других критериев дополнительным критерием независимости является положение об отсутствии ранее существовавшей, текущей или потенциальной зависимости оценщика от заемщика, предполагаемого заемщика или оцениваемого имущества, а также от любой иной стороны, связанной со сделкой, для финансирования которой требуется заем. «Ранее существовавшая зависимость» обычно означает некоторый период времени в течение последних двух лет, но при определенных обстоятельствах может подразумевать и более продолжительный период времени.

3.4. Кредитора необходимо проинформировать о любой ранее существовавшей, текущей или потенциальной зависимости оценщика от потенциального заемщика или оцениваемого имущества.

3.5. К примерам указанной зависимости оценщика от заемщика, в результате которой может возникнуть конфликт интересов (здесь термин «заемщик» означает предполагаемого заемщика или любую другую сторону, связанную с операцией, для которой требуется заем), относятся случаи, когда оценщик или компания:

3.6. Если будущая, существующая или недавняя зависимость оценщика от оцениваемого имущества или любой из сторон приводит к конфликту с обязанностью оценщика действовать объективно и независимо, следует учитывать объем любой финансовой заинтересованности связанной стороны, размер выгоды, которую принесет конкретный результат оценки оценщику или компании, а также долю вознаграждения от любой из сторон, участвующих в общем доходе.

3.7.Если оценщик полагает, что какой либо вид зависимости вступает в неизбежный конфликт с его обязательством перед потенциальным заказчиком, от задания следует отказаться.

3.8. Если заказчик полагает, что любая зависимость, информация о которой была раскрыта, порождает конфликт интересов, оценщик обязан отказаться от оценки. Если оценщик и заказчик соглашаются, что конфликт может быть устранен путем внесения изменений в задание на оценку, указанные изменения необходимо зафиксировать в письменном виде, включить в условия договора на оценку и отразить в отчете.

3.9. Оценщик может учитывать точку зрения потенциального заказчика при определении, создает ли прошлая, существующая или ожидаемая зависимость конфликт интересов. Но в любом случае профессиональной обязанностью оценщика является необходимость, исходя из принципов Кодекса поведения, принимать решение, следует ли ему выполнять такое задание. Если задание было принято в работу, после чего была выявлена материальная зависимость, то от оценщика могут потребовать представить в RICS обоснование своего решения. При отсутствии удовлетворительного объяснения RICS вправе наложить на оценщика дисциплинарное взыскание.

4. Виды стоимости и специальные допущения

4.1. При проведении оценки для целей кредитования под обеспечение обычно определяется рыночная стоимость имущества.

4.2. Любые специальные допущения, используемые при определении рыночной стоимости, должны быть заранее согласованы с кредитором в письменном виде и отражены в отчете.

4.3. Ниже приведен перечень случаев, когда при проведении оценки для целей кредитования под обеспечение могут оказаться целесообразными специальные допущения:

Данный перечень не является исчерпывающим, специальные допущения зависят от обстоятельств, при которых поступает запрос на проведение оценки, а также от типа оцениваемого имущества.

5. Предоставление отчета и раскрытие информации

5.1. В отчете об оценке должна быть раскрыта следующая информация:

5.2. В зависимости от конкретных обстоятельств возможного займа и точных требований кредитора в отчете могут быть отражены:

5.3. Ниже перечислены факты, которые целесообразно отражать при оценке различных категорий имущества.

5.3.1. Имущество, которое занято или будет занято владельцем.

Типичные специальные допущения при оценке имущества данной категории:

5.3.2. Имущество, которое является или будет являться инвестиционным.

В отчет необходимо включить дополнительную информацию:

5.3.3. Объект недвижимости, полностью оборудованный для ведения определенной коммерческой деятельности и оцениваемый исходя из потенциала получения дохода от нее.

Прекращение деятельности предприятия может оказать существенное воздействие на его рыночную стоимость. В связи с этим оценщик обязан включить в отчет информацию о влиянии прекращения деятельности предприятия на рыночную стоимость в виде отдельного раздела в рамках одного или нескольких специальных допущений:

При оценке имущества данной категории могут быть сделаны типичные специальные допущения:

5.3.4. Объекты имущества, подлежащие перестройке или реконструкции.

В отчет необходимо включить следующую дополнительную информацию:

При оценке имущества данной категории могут быть сделаны следующие типичные специальные допущения:

5.4. Задание на оценку и условия, на которых она проводилась (terms of engagement), рекомендуется прилагать к отчету с соответствующими ссылками на них в тексте отчета.