Оценочное исследование RICS



24.05//2011

RICS

---

1. Инспекция и проведение оценочных исследований

Инспекция и оценочные исследования всегда должны проводиться в объеме, необходимом для того, что обеспечения высокое качество оценки в соответствии с ее целью.

Комментарий

1. При обсуждении условий договора на оценку оценщик должен согласовать степень, в которой оцениваемый объект (объекты) имущества будет осмотрен и исследован. Степень исследования объекта на месте будет зависеть от типа имущества, целей оценки и условий договора на оценку, согласованных с заказчиком.

2. Оценщик, не являясь экспертом, должен получить информацию по всем аспектам, касающимся типа объекта имущества и анализа его местоположения. Чтобы не ввести заказчика в заблуждение, оценщик должен учитывать все негативные факторы, влияющие на стоимость имущества, которые были выявлены в результате осмотра имущества и места его нахождения или в результате анализа данных, полученных по запросам.

3. Заказчик может дать согласие или обратиться с просьбой о поведении оценки без учета выявленных факторов. Если в результате осмотра оценщик посчитает, что подобное допущение не будет сделано потенциальным покупателем, оно становится специальным допущением, и его следует рассматривать соответствующим образом. Однако в некоторых случаях не учитывать негативные факторы допускается, и при выявлении подобных факторов, влияющих на стоимость имущества, следует известить о них заказчика до предоставления отчета.

4. В случае договоренности об ограничении степени осмотра и проводимых исследований оценка может быть основана на ограниченной информации.

5. Факторы, выявляющие на стоимость имущества, которые могут быть выявлены в ходе осмотра, включают следующие:

• особенности прилегающей территории, наличие коммуникаций и прочих объектов, влияющих на стоимость;
• характеристики имущества;
• размер и площадь земли и зданий;
• конструктивные элементы и ориентировочный возраст;
• способы использования земли и зданий;
• характеристики состояния помещений;
• характеристики инженерного оборудования, улучшений и коммуникаций;
• предметы интерьера и обстановки;
• любые встроенные установки, машины и оборудование, обычно являющиеся частью здания;
• видимая необходимость в проведении ремонтных работ и общее состояние;
• факторы окружающей среды:
• особенности состояния почвы, ранее проводившаяся добыча полезных ископаемых закрытым и открытым способом, береговая эрозия, риск наводнения, близкое расположение высоковольтного электрического оборудования;
• загрязненность почвы;
• содержание потенциально опасных или вредных веществ в почве или постройках (тяжелые металлы, масла, растворители, яды или загрязняющие вещества), которые глубоко впитались и которые невозможно удалить без специальной агрессивной обработки (например, выемка грунта для удаления нижних слоев почвы, загрязненных при утечке из подземных резервуаров или при обнаружении радона);
• опасные вещества;
• содержание потенциально вредных веществ в здании или земле, незначительно влияющих на характер имущества. Такие вредные вещества можно быстро удалить при соблюдении соответствующих мер предосторожности и правил, например, как при удалении топлива (газа) из подземных резервуаров, устранении асбеста или градостроительным планированием и определении степени их влияния на стоимость имущества, оценщик должен учитывать тип и характеристики имущества, цели оценки, размер имущества;
• данные о местных или государственных налогах на имущество;
• информация о любых существенных операционных и прочих расходах и уровне их возмещения арендатором;
• информация о любых установленных квотах или других ограничениях, действующих в государстве, где находится оцениваемое имущество;
• информация, полученная в процессе типовой юридической экспертизы, проведенной до заключения сделки купли-продажи.

7. Оценщик обязан проверять достоверность полученной информации. Все условия, связанные с ограничениями проводимой проверки, должны быть указаны.

2. Проверка достоверности информации

Оценщик должен предпринять разумные действия для проверки достоверности информации, использованной при проведении оценки, при этом необходимо обсудить с заказчиком все возможные допущения, которые могут использоваться.

Комментарий

1. Оценщик обязан ясно изложить информацию, которую он использовал, а в случае необходимости — указать ее источник.

2. Оценщик принимает решение о надежности полученной информации. Если требуется использовать информацию, которая получена из ненадежных источников, то в условиях договора на оценку следует указать соответствующее допущение.

3. При проведении оценки для целей подготовки финансовой отчетности оценщик должен быть готов обсудить состав озоноразрушающих веществ в изоляционных материалах;

• быстро разрушающиеся материалы;
• наличие строительных материалов, разрушение которых приводит к негативным изменениям конструкций, например, глиноземистый цемент, хлористый кальций или обшивка из фибролита;
• любые физические ограничения на дальнейшую застройку, если применимо.

6. Дополнительная информация может включать:

• данные о производимых улучшениях имущества, используемого на правах аренды. Если сданное в аренду имущество было видоизменено или улучшено, то при оценке прав аренды и возврате собственнику следует установить, что именно подлежит оценке. При проведении оценки доли имущества не всегда указанная доля представлена материальными объектами, возведенными на земельном участке. Если у оценщика нет возможности провести инспекцию имущества, сданного в аренду, или из-за отсутствия соответствующих документов подтвердить степень изменений или улучшений, оценщик должен сделать соответствующие допущения;
• информацию о механизмах контроля над градостроительным планированием (зонированием территории). В каждом государстве существуют свои методы осуществления контроля над планированием, поэтому объем проводимого исследования зависит от знаний оценщика в данной области. При проведении анализа нормативных мер по осуществлению контроля над любые допущения с аудитором заказчика, его консультантами или с регулирующим органом.

7. Заказчик ожидает, что оценщик выскажет свое мнение (а оценщик, в свою очередь, намерен высказать свое мнение) по юридическим вопросам, связанным с оценкой. Поэтому оценщик должен отразить в отчете любую информацию, которую могут проверить юридические консультанты заказчика или любые другие заинтересованные стороны, прежде чем результаты оценки можно будет использовать или опубликовать.