маркетинговые исследования, сбор цифровых данных, оценка

Составление отчета об оценке RICS



01.06//2011

RICS


1. Требования к минимальному содержанию отчета об оценке

В отчете об оценке должны быть ясно и точно изложены выводы о стоимости, сделанные в процессе оценки, таким образом, чтобы они не вводили в заблуждение, не были двусмысленными и не создавали ложного впечатления. Отчет также должен содержать все согласованные между заказчиком и членом RICS пункты задания на оценку, а также как минимум следующую информацию, за исключением случаев, когда отчет составляется по форме, полученной от заказчика:

Комментарий

1. Отчет об оценке должен давать пользователю ясное представление о выводах, сделанных оценщиком. Отчет должен быть понятен любому пользователю, не обладающему специальными знаниями об объекте оценки.

2. Формат и степень детализации описаний в отчете определяются оценщиком, при этом отчет должен соответствовать минимальным требованиям к содержанию.

3. Несмотря на положения настоящих Стандартов, оценщик должен помнить, что консультационные услуги по оценке, предоставляемые в любой форме, накладывают на оценщика потенциальные обязательства перед заказчиком, а в некоторых случаях и перед третьими лицами.

4. В ссылках на проводимую оценку и предоставляемый отчет оценщику не рекомендуется использовать термины «официальный» или «неофициальный», так как указанные понятия могут ввести пользователя в заблуждение относительно того, что подразумевается в каждом случае.

5. Оценщику следует действовать крайне осмотрительно при предоставлении разрешения на использование оценки в целях, отличающихся от первоначально согласованных. Не исключено, что пользователь будет ссылаться на отчет без учета контекста, не осознавая всех ограничений на использование результатов оценки и содержащихся в отчете допущений.

2. Описание отчета

Отчет, подготовленный в соответствии с настоящими Стандартами, не должен именоваться сертификатом или справкой.

Комментарий

1. Термины «сертификат о стоимости», «свидетельство об оценке» и «справка о стоимости» используются в некоторых государствах для обозначения установленных законодательством документов. Указанные документы объединяет то, что они требуют просто подтвердить цену или стоимости без указания способа использования, основных допущений или описания исследований, проведенных при определении стоимости. Оценщик, ранее проводивший оценку или выступавший консультантом в сделке, связанной с оцениваемым имуществом, может подготовить такой документ, например, если заказчику требуется предоставить его по закону. В иных случаях отчет об оценке не должен иметь форму краткого заключения о стоимости.

2. По мнению RICS, данные термины не следует использовать при предоставлении консультационных услуг по оценке, так как их использование накладывает определенные гарантийные обязательства и может потребовать уровня точности заключений о стоимости, не соответствующего условиям проведенных оценочных исследований. Основная задача настоящих Стандартов — обеспечить понимание заказчиком различных видов стоимости и влияние различных допущений на результаты оценки.

3. Оценщик имеет право использовать термин «сертифицированный» или его синонимы в основной части отчета, если известно, что оценка производится для целей, требующих формальной сертификации содержащихся в отчете выводов о стоимости.

3. Вид стоимости в отчете об оценке

В отчете об оценке должны быть приведены вид стоимости и его полное определение. Если стоимость, указанная в отчете об оценке, основана не на рыночных данных, а полученное значение существенно отличается от рыночной стоимости, это должно быть указано в отчете об оценке.

Комментарий

1. Несмотря на то, что рыночная стоимость является наиболее широко используемым видом стоимости и применяется для различных целей, при определенных обстоятельствах может быть целесообразным использование альтернативных видов стоимости.

2. Необходимо, чтобы оценщик и пользователи отчета об оценке ясно понимали различие между рыночной стоимостью и другими видами стоимости, а также осознавали возможные последствия, к которым это различие может привести при использовании результатов оценки в тех или иных целях.

3. Если определяется стоимость, основанная не на рыночных данных, в соответствии с данным требованием пользователя отчета об оценке необходимо известить о возможной ситуации, когда, несмотря на применимость результатов оценки для конкретной цели, данные результаты не будут отражать цену, которую можно получить за оцениваемое имущество на рынке. Если условиями договора на оценку не предусмотрено иное, оценщику не нужно определять иной вид стоимости.

4. Специальные допущения

При проведении оценки в соответствии со специальным допущением данное допущение должно быть подробно изложении в отчете об оценке. Оценщик также должен указать на то, что специальное допущение согласовано с заказчиком.

Комментарий

1. Цель данного требования — подтвердить, что отчет об оценке содержит четкую ссылку на все согласованные специальные допущения.

5. Стоимость замещения с учетом амортизации в частном секторе

При оценке имущества в частном секторе методом определения стоимости замещения с учетом износа следует указать на то, что такая стоимость реализуется только в случае достаточной доходности предприятия в целом, т. е. всей базы операционных активов.

Комментарий

1. В соответствии со стандартами бухгалтерского учета организации должны регулярно проводить тест на «обесценение» активов, представляющее утрату стоимости активов для предприятия. По результатам теста на «обесценение» в бухгалтерский баланс включается наибольшая из двух величин: ценность использования либо справедливая стоимость (см. глоссарий) за вычетом затрат на реализацию. Иными словами, указанная в балансовом отчете стоимость актива должна быть снижена до наибольшего из двух значений — либо текущей стоимости будущих доходов, которые предприятие получит от дальнейшего использования данного актива, либо суммы, которую можно получить при немедленном выводе актива из эксплуатации и его реализации.

2. Как правило, рыночная стоимость актива, рассчитанная на основании данных о продаже аналогичных активов, будет примерно равна сумме, которую может получить организация при выводе из эксплуатации и продаже такого актива. Если ценность использования актива ниже его рыночной стоимости, рассчитанной методом сравнения продаж, то такая рыночная стоимость может быть включена в отчетность, поскольку это сумма, которую предприятие может получить независимо от того, будет оно продолжать использовать данный актив или выведет его из эксплуатации.

3. В отличие от вышесказанного стоимость замещения с учетом амортизации применяется к активам, которые редко, если вообще, продаются на рынке, кроме случаев продажи всего предприятия, частью которого они являются. Допущение о продолжении указанного текущего использования данного актива является неотъемлемой частью этого метода. Поэтому величина рыночной стоимости, рассчитанная с помощью этого метода, часто не совпадает с суммой, которая могла быть получена от продажи данного актива после вывода его из эксплуатации. Если ценность использования ниже рыночной стоимости, рассчитанной с помощью метода определения стоимости замещения с учетом амортизации, то такая рыночная стоимость не может служить в качестве базовой стоимости для включения в отчетность, поскольку она может быть не связана с суммой, которую предприятие может получить от продажи актива на рынке после прекращения деятельности.

4. В требованиях о раскрытии информации  учтена возможность существенного влияния прекращения деятельности на результаты оценки, полученные методом определения стоимости замещения с учетом амортизации. Требование указать на необходимость проведения «теста на обесценение» подчеркивает, что, если ценность использования актива ниже его рыночной стоимости, она может превышать стоимость реализации активов при прекращении деятельности. С учетом вышесказанного может возникнуть необходимость снизить полученную рыночную стоимость до уровня ценности использования в рамках теста на обесценение.

6. Стоимость замещения с учетом амортизации в государственном секторе

Оценка имущества в государственном секторе методом определения стоимости замещения с учетом амортизации должна сопровождаться пояснением того, что она зависит от перспектив и целесообразности продолжения использования такого имущества.

Комментарий

1. Необходимость теста на обесценение активов также является требованием стандартов бухгалтерского учета в государственном секторе. Важно, чтобы оценщик четко обозначил, что достоверность результатов оценки, полученных методом определения стоимости замещения с учетом амортизации, зависит от потребности в дальнейшем использовании данного актива для тех же целей. Вместе с любым надлежащим раскрытием такое пояснение подчеркивает, что полученная в результате такой оценки стоимость не отражает стоимость, которую можно реализовать при прекращении деятельности и выводе актива из эксплуатации.

7. Сравнение стоимости замещения с учетом амортизации и рыночной стоимости при альтернативном использовании

При оценке методом определения стоимости замещения с учетом износа оценщик должен отразить в отчете об оценке:

а) рыночную стоимость имущества при альтернативном использовании, если такое использование дает более высокое значение стоимости;
б) при необходимости комментарий о том, что рыночная стоимость при прекращении деятельности была бы существенно ниже.

Комментарий

1. В процессе проведения оценки любого имущества оценщик должен рассмотреть возможность альтернативного использования оцениваемого имущества, которое может повлиять на величину рыночной стоимости. Для специализированного имущества, которое можно оценить только методом определения стоимости замещения с учетом амортизации, стоимость при любом виде альтернативного использования имеет смысл определять только для земли, так как здания или другие сооружения будут, скорее всего, непригодны для альтернативного использования.

2. Если очевидно, что потенциальный покупатель приобрел бы оцениваемое имущество для альтернативного использования земли, которое определенно приводит к более высокой стоимости имущества, чем стоимость при текущем использовании, а также коммерчески целесообразно и юридически осуществимо, стоимость в предположении о таком альтернативном использовании является рыночной стоимостью и должна быть соответствующим образом отражена в отчете об оценке. Однако в отчете об оценке должно быть указано, что данная стоимость отражает альтернативное использование, но не учитывает затраты, связанные с прекращением или приостановкой существующего бизнеса, а также затраты, связанные с реализацией альтернативного использования.

3. Расчет рыночной стоимости при альтернативном использовании может противоречить допущению о том, что предприятие продолжит свою деятельность, на основании которого обычно составляется финансовая отчетность. Кроме того, издержки, которые предприятие может понести при закрытии или перемещении, могут превысить любую дополнительную стоимость от альтернативного использования. Таким образом, предприятие может обратиться за консультацией относительно стоимости замещения с учетом амортизации, предполагая продолжение текущего использования имущества, чтобы определить возможность редевелопмента.

4. Часто для специализированного имущества можно определить ряд способов альтернативного использования, но стоимость при таком использовании нельзя точно определить без проведения значительного дополнительного анализа, касающегося, например, вероятности получения необходимых разрешений, условий, которые будут связаны с полученными разрешениями, расходами по расчистке территории, затратами на строительство новой инфраструктуры и т. п. В таких случаях достаточно указать, что стоимость имущества при альтернативном использовании может быть значительно выше стоимости, определенной методом определения стоимости замещения с учетом амортизации.

5. Если необходимо выполнить оценку с учетом допущений об альтернативном использовании, это следует ясно указать в отчете об оценке.

6. Если, по мнению оценщика, стоимость актива будет существенно ниже при продаже его отдельно от действующего предприятия, на это следует обратить внимание заказчика. Однако указывать значение такой стоимости в отчете об оценке необязательно.

8. Отрицательная стоимость

Если один из объектов имущества имеет отрицательную стоимость, стоимость такого объекта следует отразить в отчете об оценке отдельно, причем она не должна вычитаться из положительной стоимости других объектов имущества.

Комментарий

1. Принято считать, что имущество, которое является не активом, а обязательством, имеет отрицательную стоимость.

2. Отрицательную стоимость могут иметь права аренды, когда предусмотренная договором арендная ставка превышает рыночную арендную ставку и/или у арендатора существуют обременительные обязательства. Отрицательная стоимость может также возникать в отношении имущества в собственности, когда расходы, связанные с выполнением предписанных законом или договорных обязательств, превышают стоимость оцениваемого имущества без учета таких обязательств.

3. В некоторых случаях будет правильным указать «нулевую» стоимость имущества, например, когда расходы по выполнению обязательства превышают положительную стоимость актива и при этом у владельца нет предписанного законом обязательства погасить обязательство.

9. Объекты имущества, находящиеся в нескольких государствах

Если объекты имущества находятся в нескольких странах, в отчете об оценке эти объекты должны быть отражены отдельно с учетом местоположения и результаты оценки в отчете должны быть указаны в валюте или валютах, согласованных с заказчиком.

Комментарий

1. Если объекты имущества находятся в нескольких государствах, отчет об оценке следует составить таким образом, чтобы все объекты имущества, расположенные в одном государстве, были объединены в одну группу.

2. Компаниям обычно необходимо, чтобы результаты оценки были выражены в национальной валюте. Для целей финансовой отчетности это называется «валютой отчетности». Независимо от того, где находится заказчик, результаты оценки должны быть указаны в валюте государства, где расположено имущество. В тех случаях, когда согласовано, что заказчику необходимо, чтобы результаты оценки были выражены в другой валюте, например в «валюте отчетности», следует применить обменный курс, курс на момент закрытия валютной биржи («спот-курс») на дату оценки, если не оговорено иное.

3. В отчете об оценке также должно быть отражено для каждого из государств, где расположено имущество, учтены ли действующие нормативные акты или имеющиеся законопроекты, касающиеся налогообложения при реализации имущества.

10. Использование результатов оценок, выполненных другими оценщиками

Если оценщик использует результаты оценки, выполненной другим оценщиком или компанией, необходимо представить подтверждение того, что данная оценка произведена в соответствии с настоящими стандартами или другими применимыми стандартами.

Комментарий

1. В некоторых случаях оценщику могут понадобиться результаты оценки, подготовленной другим оценщиком или компанией (например, оценка установок, машин и оборудования или оценка имущества в другом государстве, где необходимо знать местную конъюнктуру). В этом случае необходимо получить согласие заказчика на использование услуг оценщиков или компаний, не связанных с оценщиком, проводящим настоящую оценку, и отразить это в условиях договора на оценку.

2. К оценщику могут обратиться с просьбой использовать результаты оценки, произведенной непосредственно заказчиком. В таких случаях оценщику следует убедиться, что любой подобный отчет об оценке подготовлен в соответствии со стандартами.

11. Раскрытие предварительных результатов

В тех случаях, когда отчет об оценке, подготавливаемый в полном в соответствии со стандартами, еще не завершен, оценщик может предоставить заказчику предварительные консультации (advice), проект отчета об оценке или предварительные расчеты стоимости. Вывод о стоимости может предоставляться, только если указано, что:

Если в проект отчета не включена важная информация, оценщик обязан указать на ее отсутствие.

Комментарий

1. В процессе оценки у оценщика может возникнуть необходимость до получения предварительного вывода обсудить различные вопросы, например, получить подтверждение отдельных фактов или какой-либо важной информации (это может быть подтверждение результатов пересмотра условий аренды или определение границ имущества). На любом этапе процесса оценки подобные обсуждения позволяют заказчику понять точку зрения оценщика и информацию, на которую он опирается. Однако, если предварительные выводы о стоимости получены и предоставлены заказчику, необходимо действовать в соответствии с данным требованием, обязательным, при проведении оценки.

2. Важно, чтобы такие обсуждения не создавали впечатление (и это можно было бы показать), что они повлияли на заключения оценщика о стоимости, кроме исправления неточностей или предоставления дополнительной информации. Оценщику следует вести протокол бесед с заказчиками о проектах отчетов или результатах оценок. В протоколе следует указывать:

Целью ведения протокола является возможность предоставления прозрачной документации для аудита, которая будет подтверждать, что обсуждения с заказчиком не поставили под сомнение независимость оценщика. По запросу протокол следует предоставить аудиторам или любой другой стороне, имеющей законную и существенную заинтересованность в оценке.

12. Выдержки из отчета об оценке для публикации

Если цель отчета об оценке предполагает публикацию ссылок на него, оценщик должен представить проект публикуемой части отчета об оценке.

Комментарий

1. Отчет об оценке может быть опубликован в полном объеме, например, в годовом отчете компании, хотя чаще на него просто ссылаются. В этом случае необходимо, чтобы оценщик принял непосредственное участие в подготовке публикации, что позволит обеспечить точность всех ссылок и избежать введения читателя в заблуждение.

2. Если отчет об оценке в полном виде не будет опубликован, проект публикации следует подготовить отдельным документом и представить заказчику одновременно с отчетом об оценке. Содержание этой публикации может соответствовать правилам, установленным местными регулирующими органами, но должно включать как минимум следующую необходимую информацию:

3. Понятие «публикация» не подразумевает обеспечение доступа к отчету об оценке или предание гласности результата оценки желающему получить ипотечный кредит или заемщику.

4. Оценщик должен проверить точность изложения всех существенных данных об оцениваемом имуществе или оценке, которые будут опубликованы.

5. Оценщику рекомендуется прочесть целиком документ, в котором будет опубликован отчет об оценке или ссылка на него, и убедиться, что в нем нет никаких искажений по любому вопросу или заключению, по которым у оценщика могут быть сведения.

6. Оценщик должен потребовать предоставить ему корректорский экземпляр или текст, подготовленный для публикации, и затем приложить копию этого документа к письменному согласию. Не следует поддаваться давлению других сторон или их попыткам убедить себя передать право подписи.

7. В отчете об оценке может быть выражено мнение, которое при включении в документ открытого доступа может повлиять на решение спора, исход переговоров или решение вопроса, связанного с определенными правами, существующими между владельцем и третьей стороной (например, заключение об арендной или капитальной стоимости имущества, по которому предстоит пересмотр арендной ставки). В отчет об оценке также может быть включена информация о коммерческих операциях компании, которая обычно не предается гласности. Подобная информация является «коммерческой тайной», и заказчик должен решить — в зависимости от одобрения со стороны аудиторов или регулирующего органа, следует ли ее включать в публикацию.

8. Оценщики имеют право не включать информацию, являющуюся «коммерческой тайной», в отчет, публикуемый в полном объеме в соответствии с любыми законодательными нормами, действующими в конкретном государстве.

9. В публикуемой выдержке из отчета об оценке оценщик должен указать на отсутствующие разделы и объяснить, что они были исключены в соответствии с прямыми указаниями заказчика и с одобрения регулирующего органа и/или аудиторов. Без такого объяснения оценщик может непроизвольно оказаться в ситуации, когда его подвергнут незаслуженной критике.

13. Опубликованные ссылки на отступления от Стандартов и специальные допущения

Оценщик должен убедиться, что любая ссылка на отчет об оценке в опубликованных документах содержит ссылку на какие-либо отступления от Стандартов или специальные допущения.

Комментарий

1. Данное положение применимо в случаях, если оценщик:

2. Если отчет об оценке не публикуется полностью, то в публикации должна содержаться ссылка на любое специальное допущение, а также на любую проведенную дополнительную оценку.

3. Если отчет об оценке будет опубликован не полностью, то в опубликованном документе следует обеспечить надлежащее раскрытие отступлений от стандартов. Ответственность за определение того, что составляет «надлежащее раскрытие», несет оценщик. Раскрытие не считается «достаточным», если с его помощью не удалось обратить внимание пользователя отчета на вопросы, критически важные для понимания вида стоимости или результата оценки, или если существует риск ввести пользователя в заблуждение.