12.08//2011
Переход к рыночным отношениям в России повлек за собой трансформацию собственности, которая из одномерной государственной собственности преобразовалась в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, являются государственной собственностью.
Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101 «О разграничении государственной собственности на землю».
Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом совместно с другими федеральными органами подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности.
В состав федеральной собственности входят:
В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.
По действующему законодательству на земельные участки существуют следующие права:
В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.
Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.
В собственности граждан и юридических лиц могут находиться исмсльные участки, не изъятые из оборота.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных; установленных особо, территориях Российской Федерации (ст. 15 ЗК РФ).
Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом п договорами. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36), и Г К РФ (п. 3 ст. 129, и. 3 ст. 209).
Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения земельных участков в уставный (паевой) капитал юридического лица.
Для права собственности на земельный участок оценщик может рассчитывать следующие виды стоимости: рыночную, инвестиционную, ликвидационную.
Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования и ограниченного распоряжения, т.е. может передать свое право по наследству (п. 1 ст. 266 ГК РФ).
Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Граждане, имевшие земельные участки в пожизненном наследуемом владении до введения в действие ЗК РФ, имеют право приобрести их в собственность.
Право пожизненного наследуемого владения земельными участками в Москве до принятия нового Земельного кодекса предоставлялось гражданам домовладельцам, постоянно зарегистрированным в домах, принадлежащих им на праве собственности и расположенных на этих участках. В пределах МКАД земельные участки в пожизненное наследуемое владение предоставлялись площадью до шести соток, а за ее пределами — до 12 соток. Сверх указанных площадей земельные участки вышеуказанным гражданам предоставлялись в аренду. Находящиеся в пожизненном наследуемом владении земельные участки были неделимыми.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане, имевшие земельные участки на праве постоянного пользования до введения в действие ЗК РФ, имеют право приобрести их в собственность.
Договор аренды земельного участка — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, заключается в письменной форме.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если он заключен на срок более года.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит специальных норм, посвященных договорам аренды земельных участков. Арендные отношения регулируются главой 34 ГК РФ, ст. 22 и 46 ЗК РФ; ст. 9 и 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Существенными условиями договора аренды являются предмет и арендная плата. Срок не является существенным условием договора. Отсутствие указания на него означает, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, кроме случая, когда собственником зданий, расположенных на земельном участке, является иное лицо, чем арендатор. В данном случае собственник зданий обладает преимущественным правом покупки или аренды данного земельного участка.
Различают следующие виды арендных ставок:
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять земельный участок в аренду.
По виду арендных платежей все арендные договоры делятся на следующие большие группы:
Пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях высокой инфляции. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности:
В ходе оценки юридических прав, возникающих при заключении договоров аренды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:
В Москве в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города.
Договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) ио продаже права на заключение договора аренды в соответствии с условиями этих торгов.
Земельные участки, на которых расположены не являющиеся капитальными строения, сооружения, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет.
Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лег. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон.
Правительство Москвы имеет право по особо значимым для города объектам принимать решение о предоставлении земельных участков в аренду на срок до 99 лет.
Право безвозмездного срочного пользования. В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляются в виде служебного надела работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, природных заповедников.
Служебные наделы предоставляются работникам данных организации на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников но решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.
Еще одним элементом правового режима земельного участка является разрешенное использование.
Разрешенное использование земель — эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.
Ограничения — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.
Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен следующими ограничениями:
— садовые и огородные земельные участки. Категория — земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур. Разрешается их использование для отдыха и возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений,
— личное подсобное хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство. Категория — земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для веления личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства, с правом или без права возведения не капитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории,
— дачные земельные участки. Категория — земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для отдыха. Разрешается возведение жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохо-зяйственных культур,
— земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Категория — земли населенных пунктов. Разрешается возведение жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур;
Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
В Москве разрешенное использование земельного участка подтверждается актом разрешенного использования земельного участка, разрабатываемого и оформляемого уполномоченным органом исполнительной власти Москвы.
Акт разрешенного использования земельного участка должен содержать:
1. Требования и ограничения к использованию земельного участка:
2. Перечень нормативных правовых актов, зарегистрированных или учтенных в государственном градостроительном кадастре Москвы, определяющих разрешенное использование земельного участка.
3. Сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка.
4. Заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного участка требованиям и ограничениям к его использованию.
Сервитут — ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу.
Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274-277 Г К РФ и в ст. 23 3 К РФ.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Сервитуты на земельные участки принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.
Различают публичные и частные сервитуты.
Публичные сервитуты устанавливаются законом или иным правомым актом Российской Федерации, ее субъекта, органа местного самоуправления для следующих целей:
Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, н также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Частный сервитут может устанавливаться по соглашению между лицом, требующим сервитута, и собственником земельного участка или решением суда.
Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено федеральным законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Выплата соразмерной платы за сервитут может производиться единовременно или периодически (ежегодно), что может быть предусмотрено соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.
Соразмерная плата за сервитут определяется как величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута и рассчитывается путем сложения трех величин:
Величина реального ущерба, который причинен собственнику в результате установления сервитута, определяется как разница между рыночной стоимостью аналогичного земельного участка, не обремененного сервитутом, и рыночной стоимостью земельного участка с имеющимся сервитутом.
Реальный ущерб возникает после установления сервитута при продаже земельного участка с имеющимся сервитутом.
Величина упущенной выгоды собственника земельного участка, обремененного сервитутом, равна неполученному доходу, который собственник земельного участка мог бы получить при отсутствии сервитута.
Упущенная выгода возникает при продолжении использования земельного участка после установления сервитута. Расчет величины упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных доходов.
Величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:
Расчет соразмерной платы за сервитут предполагает следующую последовательность действий:
Для расчета соразмерной платы за сервитут могут использоваться следующие методы.
Анализ парных продаж. Последовательность расчета:
Капитализация разницы в арендной плате. Последовательность расчета:
Учет потерь в площади земельного участка. Последовательность расчета:
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок.
Неделимым признается земельный участок, который но своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.