Новости рынка

05.10 // 2017
Минэкономразвития получит новые полномочия в сфере кадастровой оценки земли и недвижимости

В правительстве рассматривается проект постановления, который закрепит за министерством полномочия по принятию нормативных правовых актов в сфере кадастровой оценки, а также функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности

22.08 // 2017
С начала года кадастровую стоимость оспорили 11 тысяч россиян

За 7 месяцев текущего года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Росреестре, рассмотрели 21,4 тысячи заявлений в отношении 44,6 тысячи объектов

Общественники и оценщики выступают против установления государственной монополии на кадастровую оценку

Главным новшеством, предлагаемым Законопроектом, является передача полномочий по определению кадастровой стоимости объектов налогообложения государственным бюджетным учреждениям (далее – ГБУ). Разработчики документа отмечают, что проведение соответствующих работ требует непрерывного мониторинга рыночных цен, применения единой методики оценки, наличия достаточной информации об объектах недвижимости, накопления дополнительных данных об объектах оценки и ценообразующих факторах. Независимые оценщики (ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; далее – закон об оценочной деятельности), по их мнению, не имеют доступа к необходимым сведениям, а заказчик не всегда может предоставить им материалы, которыми располагают иные органы или организации. В связи с этим предлагается наделить ГБУ правом запрашивать недостающую информацию об объектах недвижимости, необходимую для определения их кадастровой стоимости, у органов исполнительной власти (как федеральных, так и региональных), органов местного самоуправления и организаций и предусмотреть обязанность соответствующих органов и организаций по предоставлению этой информации или уведомлению о ее отсутствии. Кроме того, предполагается, что ГБУ будет осуществлять постоянный мониторинг рынка недвижимости, а также сбор и систематизацию сведений об объектах недвижимости.

Экспертное сообщество уверено, что установить единую методику осуществления кадастровой оценки, которая поможет избежать ситуаций, когда кадастровая стоимость идентичных объектов отличается в разы, можно и без такого кардинального реформирования института кадастровой оценки, которое, во-первых, повлечет существенные финансовые затраты, а во-вторых, перечеркнет всю последовательную работу по формированию действующего механизма определения кадастровой стоимости. Речь идет, в частности, о принятии дорожной карты "Совершенствование оценочной деятельности" (утв. распоряжением Правительства РФ от 26 сентября 2013 г. № 1744-р), определении специального порядка проведения государственной кадастровой оценки (гл. III.1 закона об оценочной деятельности), установлении специальных требований к субъектам оценочной деятельности (п. 7 приложения № 2 к постановлению Правительства РФ от 4 февраля 2015 г. № 99).

Тем не менее эксперты отметили, что вероятность принятия Законопроекта высока, и предложили целый ряд существенных поправок, направленных на снижение рисков налогоплательщиков, которые могут возникнуть при реализации предлагаемых поправок. Так, необходимо установить требования к сотрудникам ГБУ не ниже тех, которые предусмотрены для оценщиков сегодня. По действующим правилам оценочная деятельность может осуществляться при наличии в штате оценочной компании не менее 12 оценщиков, пять из которых не менее пяти лет являются членами саморегулируемых организаций оценщиков и имеют опыт составления отчетов об определении кадастровой стоимости или опыт составления не менее 10 отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Законопроектом же предусмотрено, что на работу в ГБУ может быть принято лицо, имеющее не менее чем трехлетний опыт определения кадастровой или иных видов стоимости недвижимого имущества либо работы в бюджетном учреждении, связанной с определением кадастровой стоимости. Требований о том, каким должно быть минимальное количество сотрудников ГБУ, в документе и вовсе нет.

Кроме того, не содержится в Законопроекте положений об ответственности ни самих учреждений, ни их сотрудников. Руководитель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский напомнил, что в настоящее время оценочные компании обязаны страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц не менее чем на 5 млн руб., а оценщики несут полную имущественную ответственность за свою деятельность. Аналогичные требования он предлагает закрепить и для ГБУ и их сотрудников.

Очень болезненная для профессионального сообщества тема – отсутствие в Законопроекте положения о необходимости экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости объектов и отчетов об оценке рыночной стоимости, осуществляемой в настоящее время СРО оценщиков (ст. 17.1 закона об оценочной деятельности). По мнению оценщиков, это негативно скажется на качестве отчетов об оценке и приведет к увеличению количества обращений граждан и организаций об оспаривании кадастровой стоимости.

Процедура оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, согласно Законопроекту, также должна измениться. Предполагается, что с заявлением о пересмотре результатов, как и в настоящее время, можно будет обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров или в суд. Однако предлагается исключить требование об обязательном досудебном урегулировании споров для организаций – сейчас они не могут подать заявление в суд без предварительного обращения в комиссию (ст. 24.18 закона об оценочной деятельности). В то же время Законопроект определяет, что обратиться в комиссию можно в случае создания ее в субъекте РФ, то есть обязательного требования о ее создании нет. Это ставит в неравное положение граждан и организации в разных регионах, поскольку некоторые из них лишаются права на досудебное урегулирование споров, подчеркнул вице-президент Ассоциации "Объединение саморегулируемых организаций оценщиков" Кирилл Кулаков. Не совсем понятным эксперты считают и условие о составе комиссий – Законопроектом предусмотрено, что обязательно в них должны входить по одному представителю от исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и уполномоченного по защите прав предпринимателей в соответствующем регионе. Включение в состав комиссий представителей иных органов власти, предпринимательского сообщества и СРО оценщиков возможно, но не обязательно. Таким образом, получается, что данные комиссии могут состоять всего из двух человек, и в этом случае вряд ли можно говорить о качественном рассмотрении споров, уверены оценщики.

В случае одобрения Законопроекта предложенные им нововведения начнут действовать с 1 января 2017 года. При этом документом установлен переходный период – до 1 января 2020 года, а решение о том, по новым или старым правилам должна осуществляться в это время оценочная деятельность, будут принимать региональные власти. Однако для введения нового порядка Правительство РФ должно утвердить 14 нормативных актов: методические указания о государственной кадастровой оценке, требования к отчету о ее итогах, порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и др. Эксперты подчеркнули, что подготовить и утвердить эти акты за несколько месяцев крайне проблематично, а их отсутствие может привести к произвольному установлению порядка определения кадастровой стоимости.

Таким образом, наиболее приемлемым вариантом реформирования института кадастровой оценки, по мнению профессионального сообщества, является сохранение существующего порядка определения кадастровой стоимости – независимыми профессиональными оценщиками – членами соответствующих СРО, но по единой методике, при создании ГБУ для сбора и актуализации качественной информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, и отбора на конкурсной основе исполнителей соответствующих работ.

В заключение председатель Комиссии ОП РФ по развитию малого и среднего бизнеса Дмитрий Сазонов подчеркнул, что Законопроект касается не только оценщиков, но и всех собственников, поскольку размер кадастровой стоимости непосредственно влияет на величину уплачиваемых ими налогов, поэтому нужно тщательно проработать все его положения с учетом мнений профессионального сообщества и интересов граждан. В связи с этим ОП РФ рекомендует обсудить Законопроект на парламентских слушаниях в Госдуме.

Отметим, что Законопроект может быть рассмотрен в первом чтении в ближайшее время – он включен в примерную программу законопроектной работы Госдумы на июнь.